昨夜は、請われて、30才代若手に不動産投資指南。①不動産投資にはいろいろな手法がある（含む、法人vs個人、私は個人＝青色申告ベース）。②私の手法は、資産サイドはしっかりした物件で固めて長期保有し、物件購入後は、むしろ負債サイドが「主戦場」。③（私の場合は、不動産以外の蓄財は限定的で、月末預金残高を150万円として）余り金は積極的に（毎月返済額減少型の）繰り上げ返済を、貯金見合いとして行う。一方で、急な資金ニーズに対応するために無担保カードローンの枠を確保しておく（私の場合は、3カードローン契約でいつでも金利2％以下で2100万円を調達できるようにしている。専門用語でいうと流動性補完）。④返済を重ねて、銀行が保証を付けずに貸してくれるLoan-to-Value（LTV）70％（つまり自己資金が30％入った状態）にもっていくのが第一関門。そのポイントで、借り換え（2013年と2015年に実施）をして金利を今のレベルなら変動で1％未満（←保証付きローン今なら2％前後）にする。。⑤市販のソフト（私の場合はMFクラウド確定申告）で複式簿記をつけ、また、賃貸物件10戸で小規模企業共済加入して、税務メリット享受。配偶者が専業主婦／主夫で無or限定的な収入の場合は、その人を専従者として設定して税務メリットを得るケースもある。⑥大きな長期の資金ニーズに対しては、原則、物件売却ではなく（バランスシートの総量は維持し）銀行融資で調達。私は、リファイナンス（同一担保で融資再契約、2017年実施→11戸目の賃貸物件を購入物件に抵当権をつけずに入手＝現金化が容易）や第二抵当権を付けて銀行融資（2019年実施→箱根峠宅を入手）で調達した。こんなところか。
なお、上記の手法は60才ぐらいまでは有効に機能する／したものの、それ以降は、新規の銀行融資が年齢的に厳しくなるのでどうしようしようかと実は思案中。抵当権のついていない2物件（旧実家＠大阪と前述の賃貸11戸目の物件）の売却や、最終的には金利は高くなり収益は減るが、どこかの年齢で（Loan-to-Value（LTV）１/3程度で）融資の全額（or一部）をリバースモーゲージ型に切り替えて、死亡時まで負債を固定して（相続対策としても有効）、元本返済資金を消費資金とすることをイメージ。シニアライフの不動産投資は、資産構築期とは違う発想が求められる。。。
いつも思うが、不動産投資って、一般的には物件だけに注目するよう見えるかもしれないが、その実は、少なくとも私にとっては、①BS（バランスシート、資産＝負債＋自己資金）、②PL（損益＝Profit賃料－Loss金利を含み減価償却費を含まない経費）、③CF（キャッシュフロー＝Profit賃料－Loss金利を含み減価償却費を含まない経費－融資返済元本額）、④課税対象金額（PL損益－減価償却費－節税手法）、⑤年齢、の連立方程式を解くエクセル上のゲームのような感覚だ。