私の人生のテーマは不動産！？ 叔母の相続案件で、結局、遺産の自宅不動産を私単名名義にして売却することになり、今般、登記が完了した（と司法書士から連絡を受けた）。人生2度目の相続登記であり、2度目の売却だ（1度目は次男Ｙの大学下宿を2014年に560万円で買い4年後の2018年に600万円で売却した）。思えば、不動産の付き合いは、新入社員の１年間（1985年）だけを信託銀行の不動産仲介部門に所属し、宅建士の資格を取ったことにさかのぼる。
【激動の20年間 2004-2024】海外赴任明けの（今から考えれば東京の不動産が底で41才の）2004年に新中野のマンション購入。リーマンショック明けの2009年に価格がリーマンショック前と比べて2割程度下落した同一マンション内に別戸を購入し両親呼び寄せ介護＋大阪の実家を賃貸。2011年父の死去・母の施設生活開始に伴いその呼び寄せ住戸を賃貸。2011-2015年に（戸建てやファミリーマンションより投資効率の良い）投資マンション8戸を都心に購入（←ロンドン・ニューヨーク赴任時代に首都（格の都市）の不動産の強さを実感し東京の伸びしろに自信があった）。次男Ｙの就職に伴い（独身寮がない就職先だったので）2018年に25㎡のマンションを都心に購入・コスト見合いで貸与し、2020年に転出に伴い第三者賃貸。それらを支えるために有利・低利な借り入れ・借り換えを繰り返す中で、銀行融資を利用すれば第2拠点入手が可能なことに気づき、2020年に箱根峠宅を新築。現在、サラリーマンを引退・卒業したが、賃貸11戸からの賃料と1億円以上の銀行融資の返済をマネージしている。亡叔母案件以外にも不動産遺贈の話もある。新中野のマンションが築20年になったのを機に、余生の長さ（20～30年間？）も視野に、新築への買い替えを検討するも都心マンション相場高騰により条件の改善が見込めないことがわかり、新中野宅のフルリノベーションを企画中。聞かれたら得たノウハウ（単純そうに見えて、結構奥が深い）を積極的に開示している。不動産投資セミナーの講師を3度経験。私の手法を忠実にコピーする人が2人おり、部分的にコピーする人は10数人いる。間接的に影響を受けた人を含めれば30人超！？ 多くの人に影響を与えた。
【後処理 向こう20－30年間】不動産投資は安定的な利益を生むものの、銀行融資の返済（≒強制貯金）にその多くを取られて、銀行融資が残っている期間は手取り現金・キャッシュは限定的だ「利益－銀行融資返済＝手取り現金・キャッシュ」。どこかで、不動産の一部を売却し銀行融資を完済し「利益＝手取り現金・キャッシュ」の状況を作らなければ人生楽しくない／人生が相続人のためにものになってしまう。個人的には、諸事情＋マクロ経済の読み（金利上昇等）もあり決断実行の時を2030年初頭（今から5.5年後）と想定している。それまでは我慢の時期だ。だだし、それ以降は、（一難去ってまた一難で）税金問題（所得税・住民税＋相続税＋資産の切り売り／組み換え判断）と格闘することになると思われる。まあ、それはぜいたくな悩みで、年金に加えて「現金製造機」（←20年をかけて作り上げることになる）があることは経済的には心強い限りだ。
【今日の1日／晴】5時半起床。家事一般。情報by新聞・TV。サイト運営。SNS受発信。朝食。本日午後の某マスコミ取材向け資料作成。長男S一時帰国。昼食with前職の知人＠丸の内。某マスコミへの取材協力＠赤坂墓。大相撲観戦。夕食。阪神タイガース観戦。就寝。 （一言）阪神がノーヒットノーランを食らう。
【INPUT】（日経新聞） （WSJ） （YouTube）（読書）夢をかなえるマンダラチャート
【OUTPUT】マンダラチャートを維持。
